THE AVIOR 広告にない物件

骨董通りと青山学院の間、
低層の瀟洒な建物がならぶ閑静な一画。
アドレスは港区南青山五丁目と渋谷区渋谷四丁目に跨るエリアだ。

その区界となる一方通行の路地の渋谷区側に建つ高級マンション
ガーデンスクエア南青山、そしてその隣のベラビスタの
二つに連なる工事用の囲いができたのが数年前。

関西本社のデべでサンメゾンブランドのマンションを展開する
サンヨーホームズが再開発するとの報道があったっきりで
どうなるのかと気になっていた。

久しぶりに通ったら囲いがとれて、新たな建物となっていた。

近寄ってみてみると、、、
なんだこれ。
明らかにサンメゾンじゃない前衛感。

見てみると、隈研吾建築都市設計事務所が絡んでいるとのこと。
それらしくも見えるが、、、
どちからというと
近隣の南青山五丁目で三井不動産が一棟まるごとリノベーション工事をした
THE UPPER RESIDENCESと雰囲気がかぶる。

2棟あわせて「THE AVIOR」と名乗ることになったようだ。

案内が英語しかない。
外国人向けとして展開する模様。
日本人の私は広告も見たことがない。
事業主体もウェストバンクというカナダのデベロッパーだ。

このやりかたで客はつくのだろうか？


最新の高級建材を注ぎ込む財閥デべの
最高級マンションとは一線を画す独特な雰囲気。

囲いの中で 大掛かりな工事をしていたが

公表された物件概要を見ると、築年数の表示は古く

建て替えではなく リノベーションだった模様。

高級感があるのか、安っぽいのか、判断が分かれるところだが

分譲ではなさそうだし、たまには冒険心をもってこういう物件に
住んでみるのも面白そう。

老人向け住宅ローン

3年ぶりに不動産を購入した。
場所は23区内。

財閥デベ分譲の新築マンションです。

まあボヤかす意味もないので、明記すると三菱地所のパークハウスです。

「23区内」というのは、都心3区とか、３Aではないことを暗に示す表現ですね・・・

用途は、親の居住用です。
将来は賃貸にするかもだけど、とりあえず実需ですね。

親といっても、父親は数年前に逝去しているので、入居者は母親一人。

なので小さ目の部屋を購入することにしました。

現在住んでいる分譲マンション（持家・ローンなし）が
ファミリータイプで無駄に部屋数が多いので、
近場の新築マンションに引っ越したい、というわけ。

で、資金調達はどうしたか？
ですが、、、

まずは、親の自己資金。
全額払おうと思えば払えるのだが、、、
親は60歳後半。
老後を楽しむための手元キャッシュが減るのは心理的に不安だ。

では、賃貸している保有不動産を売却するか、、、
と思うが、急いで売るといいことがない。
「○○までに売らなくてはいけない」という状況って
かなり交渉力弱いからね。これは避けたい。

そこで、まずリバースモーゲージを検討してみました。
BS見てると、よくCMやってるアレです。

ひとまずリバースモーゲージのテレビCMをたくさんやっている
東京スター銀行に行ってみた。
が、担当者に話を聞いてみると、色々条件が厳しい。
融資限度額は、担保評価の関係から、分譲価格の半分程度。
そして、その額が5000万円以上じゃなきゃいけない。（うろ覚え）
つまり、1億程度の物件である必要がある、みたいな話。

金利も３％くらい。
うーむ、なかなか使いにくいぞ。

リバースモーゲージは、
立派な自宅に持っている人が、
老後の豊かな暮らしのために、
手元に少し自由なお金を増やそう
みたいな、ケースに向いているね。

リバースモーゲージが使えないなら、
保有不動産を売却して、購入資金を用立てるかなぁ。
と思いつつも、念のため取引のある銀行にも聞いてみようと
自宅付近の銀行を訪問。

そうすると、銀行の担当から
「確かにリバースモーゲージもありえますが、、、
60歳以上向けの住宅ローンという新商品があるんで、
こっちの方がよいかもですよ」
という提案が。しかも
「収入は年金収入だけでも検討できます」
とのこと。

ええっ？
60歳以上、年金収入だけの人が住宅購入資金を借りられるの？
すごい商品ができてるんだねぇ。

三井住友銀行の商品
三井住友信託の商品

リバースモーゲージの資金使途を、
住宅購入資金に限定することで、
貸出資金の枠を広げたようなイメージの商品設計ですね。

定期的な返済はなく、金利をいただけるならば
どうぞずっと返済しなくて結構ですよ、という形。

返済しないまま死亡した場合は、不動産を処分して回収されるわけですが
どうせ銀行の処分価格は満足できるものではないと思うので、
死去までに相続人が買って、それで全額返済した方がいいと思います。

なお、金利はリバースモーゲージと同じくらい。

新しいモノ好きな私。
面白いのでコレ使ってみよう！ということで手続きを開始。

ただ、こちら、できたばかりの新商品。
さらに、支店では第一号の利用客というローンチカスタマー笑
なので、手続き面などで支店側もスムースではなかったですが、、、
何度か書類のやりとりがあり、無事審査が通りました。

こういう商品、これからはやりそうな気がする。

またグロブナーと三井不動産という組み合わせのオパス有栖川

何かとニュースに登場するお騒がせ物件グランオーベル南平台の向かいという立地のザ・ウエストミンスター南平台。三井不動産とイギリスのデベであるグロブナーがタッグを組んで一棟まるごとリノベーションした物件である。
当初は「入居者無視の悪徳リノベーション」とか書かれたりして（笑）（→リンク）気の毒と思っていたが、そんな苦労を経て、1年くらい前から販売にこぎつけた。

（当ブログのザ・ウエストミンスター南平台の過去記事→（→リンク））

おそらくこれがまずまず好調なのであろう。
またしても三井不動産×グロブナーのリノベーション物件の案内がきた。

愛育病院前の交差点からかつてシカダがあった交差点に下る一通の左手に見えるオパス有栖川。（シカダはあの場所にあった時の方がよかった。移転してから客層も私とあわないし、一気に足が遠のいた）
この一室をリノベーションして販売するらしい。

広告では「贅を尽くした1邸」と書いてあるので、この物件を売って終わりなのか、オパス有栖川内で他の物件も仕込んでいるのか分からない。

2004年築で、共用部の雰囲気はそこまで凝った感じではない。
売りに出ているのは240㎡と巨大な部屋だから、私はどうせ買えないが、単価が気になるところ。


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得難い立地とは何か？ブランズ永田町 他

ブランズ六本木ザレジデンス、グランドヒルズ元麻布、野村不動産代官山プロジェクト、ブランズ永田町、・・・
最近、立地が魅力的なマンションの案内が続いている。

まずは、ブランズ六本木ザレジデンス。（上写真の下）
けっこう前に郵送で案内が来ているが、いまだウェブサイトでの対外案内は始まっていない。
いくつかのウェブサイトで非公式の紹介がある程度。参考情報のリンク

東急不動産から送られてきた資料をよく見ると右上に「社内資料」の文字が（笑）

なるほど、社内資料か。いろいろ考えるよね。
こうしてさらされてしまうことは想定していないのかもしれないが、多数に送っているだろうからネットにアップさせてもらった。

不動産の話ではないが、先日仕事で某メガバンクと打ち合わせした時には、銀行の担当が示した資料に、組織としての正式な提案でないことを示すため「ディスカッションペーパー」と右肩に書いてあった。それと同じようなものか。
固い組織の中にあって、いかにしてアグレッシブに動き成果をあげるか、というのは古くからある難しい問題ですね。

立地はミッドタウンそば。アメリカ大使館宿舎から続く一通に面していて、近隣に最近販売されたプラウド六本木がある。
六本木駅近くにありながら、この一帯だけは、静かでレジデンシャルな感じ。
しかし、通り出口にあるカフェ「マーサーブランチ」とかは騒がしいし、もっと駅から離れた方が住居としては適していると思う。


二番目は、グランドヒルズ元麻布。（上写真の左上）
住友不動産の分譲マンションとしては最高級グレードのグランドヒルズ。
個人的には住友不動産は好きになれないが、この立地のよさは否定できない。
ドムス元麻布がある交差点から暗闇坂を下がった場所。

前面道路は一通ながらそれなりに交通量が多いのだけど、まあ静かと言える部類。
元麻布らしい立地で好きな人は好きでしょうね。
同じ住友不動産が手掛ける最近の大型物件シティータワー恵比寿に比べれば100倍よい立地。シティータワー恵比寿は現地に行けばすぐ分かるが、坂を下りきった底のような土地。雨があれば水が溜まりそうな一帯で、もともと小規模住宅が密集していた土地だ。いうなれば素性が違う。（と言っても、恵比寿駅最寄りのタワーマンションとくれば広く人気を集めるだろうなぁと思う）


三番目は、野村不動産の代官山プロジェクト。
今回のブログで紹介する他の三つに比べて進捗は最も遅く、ほとんど何の情報もない。
野村不動産から「代官山プロジェクトアンケート」が届いただけ。
が、この「アンケート」で建設予定地が確認できる。

こちらが建設予定地のマップ。
代官山Ｔ‐ＳＩＴＥの裏。
パークマンション代官山という比較的新しい小規模マンションの隣。
現時点ではマンション概要について、ほぼ何も明らかにされていないが、建設予定地の大きさからすれば、となりのパークマンションと同程度の小規模マンションとなるはず。
立地についてはどうかなぁ。T-siteの隣というのは、好きな人は好きだろう。
しかし、冷静に考えてみれば、T-siteは域外から人が訪れる「賑わい施設」。家の目の前に、住民以外がたくさん集まる施設があるのは精神的には落ち着かないと思う。
＜2017.9.1追記＞物件名称が「プラウド代官山猿楽町」となることが判明。


そして最後がブランズ永田町。（上写真の右上）
これも、まだ公式の案内は出ていませんね。
いくつかネットで非公式情報が出ている程度。
参考情報が書いてあるサイト

これはすごいです。

こんな立地はそうそう出ません。

なんと、衆参議院議長公邸の裏です。

ということは窓外には衆参議院議長公邸の広大な緑が常にあります。
当然治安も超安全。

ただ、生活する場所として永田町という立地をどう考えるか、は難しい問題かもしれません。

が、そんなことは関係なく、とにかくこんな立地の居住物件は出ません。買える人は買った方がよい。

似たことを住友不動産の「ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森」でも感じた。赤坂御用地の北、道路を挟んだ隣地で、窓の外からはもっさりとした緑が約束されている静寂感のある立地なのだが、竣工後もまだ販売しているみたい。
私が思うほど、「都心にありながら静かで窓から緑が見える」という立地のよさって評価されないんだろうか。

いや、でも今回のブランズ永田町はレベルが違うと思うんだけどな。

これほどの得難い立地はないと感じているのだが、、、
このマンションの売れ行きが、その答えとなるはず。

というわけでここの販売状況がどうなるか気になっている。



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ブリリアタワー代々木公園クラッシィで思い出すあの事件

自宅に「Brillia Tower 代々木公園 CLASSY」の案内が届いた。

ブリリアタワーと言えば、目黒駅前の大規模タワーマンションが注目を集めた。
駅前、しかも決して高級感があるわけではない目黒駅前の立地なんて、騒がしいだけで、電車中心の生活をする人にしかよい印象はないと思うのだが、
そういう生活をする人には、あの価格は高すぎるだろう。代官山の駅前というなら話は分かるが。
だから、実需の下支えが期待できず、あの価格は長期的には維持できないはずと思うのだが・・・
実際は飛ぶように売れたようだ。バブルだなぁと思った次第。
どうせ、この「Brillia Tower 代々木公園 CLASSY」もかなり強気の価格設定になるだろうと思う。
不動産相場に弱気な報道もチラホラ出てきているが、そのような報道を読んでみるとたいがいは湾岸や世田谷のマンションが売れないという話で、３Ａをはじめとした都心部のマンションが売れていない、という話はない。
この「Brillia Tower 代々木公園 CLASSY」の立地は、山手通り沿いで、「都心部」なのか？と言われると微妙ではあるが、レインズで代々木公園周辺の中古物件の取引価格を見てみると、都心部並みの人気があることがわかる。
おそらく都心部の物件と同じように考えるべきだと思う。
それになんといっても、物件周辺の大規模マンションの少なさが、このマンションの価値を形成するだろう。周辺にはタワーマンションや大規模物件といえるような物件は見当たらない。代々木公園が好きで、かつ、大規模物件がいいという人が世の中に一定数いるはずだから、そういう層には比較対象がなく、高値で買ってくれるかもしれない。
そして、上階からのパークビューが素晴らしい。公式サイトでも、やはり代々木公園を見下ろす眺望を売りにしている。ここまで考えると、かなり高値でいけそうだし、ほしくなってくる。
ただし、全住戸のうち、代々木公園まで抜ける眺望を持つ部屋は少ないだろう。井の頭通り沿いにはそれなりの高さのマンションが立ち並んでいるから、けっこう上の方の階にいかないと代々木公園が見えなさそうである。
そうすると、やはり資産価値が期待できそうなのは上層階の住戸であるが、上層階は大きな間取りだけのプレミアム住戸として売り出すような雰囲気である。それにそもそも「上層階」が少ない。タワーマンションと言うには階数はかなり少ないのだ。

そして、一番気になるのは、この立地からすると、代々木公園が見えるということは、おそらく同時に、モルスタ社員バラバラ殺人事件で有名になったあの富ヶ谷のマンションも見えてしまうのではないか、ということ。
これはかなりのマイナス要素である。
あれだけ報道されていたので、大島テルを知らない人でも、気が付いてしまうだろうから、不動産価格に与える影響も少なくないと考えるべきだ。
しかし、周辺一帯の不動産価格を引き下げてしまうとはおそろしい女である。
霊感が強いと自分で思っている人はやめたほうがよいのは間違いない。
あと、立地がちょうどどこからも坂を下った感じの窪地なんだよね。元代々木町や西原、大山町の高台とは格が全く違う。大雨で水がたまりそうだし。
物件が面している富ヶ谷の交差点は交通量が多く、殺風景な場所である。向かいに雰囲気がよい商業施設っぽい感じの建物ができたことがせめてもの救いか。
いずれにせよ、このマンションを買えるだけのお金がある人が住むべき場所ではないね。
代々木公園の大規模マンションにどうしても住みたい！という思いが強い人はのみどうぞ、という売り方になるだろう。売れる人には売れるから結構高値でも完売しそう。

2016/10/24追記
モデルルームは来春オープン予定とのこと。

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グローバルフロントタワー さっそく売りにでてますね

芝浦のヤナセの横にそびえ立つグローバルフロントタワー。知人が引っ越したので引っ越し祝いついでに訪問してきた。
しかし、ほんとにいいタイミングで売り出したと思う。最終期あたりでは、買ってすぐ売れば儲かるな、と思った人も多かったはずだ。実際に後半の販売は多くの部屋が抽選になった。
実は私も眺望がよい、高層階の部屋を申し込んだが、倍率１０倍くらいであえなく落選した。まさか10倍までいくとは思わなかった。
そして現在、売りに出ている物件を見ると、やはり分譲時２割くらいの上乗せを狙っている。（購入諸費用は除く）
グローバルフロントタワーよりも竣工が古い芝浦アイランドグローヴタワーの成約価格からしてみても、そこまでありえない価格ではないと思う。
買った人はうまくやったよなぁ、と思うわ
芝浦のヤナセにはお世話になっていて、馴染みがあるのだが・・・やっぱり人が住む場所じゃないなと感じてしまう。道路がだたっぴろくて、人の気配が薄い。だからといって閑静という言葉も似あわない。
個人的にも魅力を感じるものにしかお金を使わないようにすることが大事、という原点に立ち戻って、地道に３Ａ（麻布・青山・赤坂）の不動産を狙っていこうと思います。

民泊と資産価値

民泊によるトラブルが都心のタワーマンションで頻発しているという新聞記事などをよく目にする。 ネット記事も多いですね。

私が所有し、居住する青山の低層マンションでも禁止する規定が入った。既存住民からすれば民泊の客なんて迷惑なだけだからね。当然私も禁止に賛成した。

居室を民泊で貸すという以外にもゲストルームを貸して小銭を稼ぐということをしている人もいるようだ。そういうセコイ輩のために勝どきのタワーマンション「ザトーキョータワーズ」ではゲストルームの予約がいつも一杯で本来の使い方に支障をきたしたため、規約を改正したと先日の日経新聞にも載っていた。

多様な人が所有し居住するタワーマンションでは性善説は通用しない。

それは、湾岸のお手頃タワーマンションに限った話ではなく、３A（麻布、赤坂、青山のことね）の高級タワーマンションにも同じことが言える。赤坂御所を見下ろす高台に建つパークコート赤坂ザタワーなんかにも高層階と低層階にそれぞれ一つづつ素晴らしいゲストルームがあるが、ゲストルームのチェックアウト時間である朝10時くらいになるとスーツケースをひいた韓国人風の方をよく見かける。あれもそういう小銭稼ぎをしている人のお客さんなのかもしれない。そういうのは本来の使い方ではないので規定で禁止を検討してもよいと思う。生活の品質を落としますからね。

ただ、民泊が資産価値を落とすかどうか、という問題はそんな単純じゃないはず。もちろん、住む場所としての価値は落ちるが、やり方しだいによっては相当な高利回りになるようなので、現在価値は下がるとは言えないだろう。似た問題に、事務所利用を認めるかどうか、さらに店舗利用を認めるか、という問題がある。店舗利用OKなマンションで民泊を認めないというのもナンセンスだろう。不動産価格というのは奥が深い。築年数のいったマンションなんかは積極的に民泊OKにしてみるのも面白い。もっとも、そういうマンションは買う気がわかないが。

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麹町駅直結のタワーマンション「ザ千代田麹町タワー」

麹町といえば、日テレ周辺をイメージするが、住所でいうとあの辺りは番町である。じゃあ、麹町中学校があるあたりが麹町アドレスかというと、あれも実は住所は平河町である。

では、麹町という住所はどうなっているかというと、皇居から四谷駅までの20号の両脇が「麹町」という住所で、横に長い。
そう考えると、麹町という住所は交通量の多い20号のすぐそばということになり、「麹町アドレス」というのは住環境としてはあまりよろしくない。

そんな麹町の名前を冠したタワーマンションの案内が来た。 「THE 千代田麹町 TOWER」

場所は麹町四丁目交差点の北東角。みずほ銀行の入ったビルに隣接する場所。

ああいう交通量の多い交差点に住居物件ってどうなのかなぁ。個人的には全く住みたいとは思わない。他の用途の方が立地の特性に合っていると思う。

不動産のプロであるディベロッパーが、今は分譲マンションにして売った方が儲かるってことなんだろうけども、限られた東京の一等地の角地の使い方としてはもったいない気がする。
市場メカニズムが働いた上での最適な判断である。しっくりはこないが、その判断は尊重しよう。
奥に入れば番町の高級感漂う閑静な住宅街だが、ここは違う。騒がしい。

一方で、利便性はすごくよい。麹町という駅自体はそこまで利便性のよい駅ではないが、駅直結。それも本当の直結なのである。

送られてきた駅直結のイメージイラストからすると、地下で直結している。駅直結をうたったマンションは数あれど、これほどダイレクトに改札そばに接続するマンションはない。有楽町線を使う人にとっては非常に便利だ。

そうなると、地下鉄を頻繁に使うライフスタイルの人に売らなくてはならないから、比較的小さい住戸を多めに売りに出すことになるだろう。詳細は分からないが、物件概要には41平米～と書いてある。そうなると、投資用で結構人気がでるかもしれない。
タワーマンションの価格は、相続税の問題もあって一波乱ありそうだし、注目すべき点は色々ある物件である。

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３Ａの不動産価格推移、ついに下落 パークコート浜離宮ザタワーはいくらになるか？

私は都内の住居用不動産の状況を眺めるのが趣味である。
もちろん自家使用としての住居物件にも関心があるが、とりあえず今の家は気に入っているので、今は主に投資対象として眺めている。

ただし、近郊のアパート経営には関心はない。

自分でも住みたいと思えるような物件だけを見ている。いざとなったら自分で住んでもいいというリスクヘッジでもある。
そうなると、場所はいわゆる３Ａとなる。ちなみに、３Ａとは、麻布、赤坂、青山のイニシャルのＡです、念のため。
このエリアの値動きは、新聞などで報道される首都圏マンション価格推移などがあてにならない。外国人の投資家が跋扈する、値動きの激しいエリアだ。特に築浅のタワーマンションはその傾向が強い。
ある程度参考になるのは、不動産屋のダイレクトメールに入っているレポートである。

先日、リアルプランセンターからのＤＭに「プレミアムマンション成約価格推移」が入っていた。

私の経験からすると、アベノミクス前夜と現在では、３Ａのタワーマンションの中古物件の価格は５割は上げていると思う。

タワーマンション以外だと、値動きはやや落ち着いているということもあるだろうし、このグラフはやや控えめではあるが、傾向としては私の肌感覚にも近い。

なので、このリアルプランセンターのコメント「アベノミクス以降、上昇を続けておりました平均成約単価が約3年ぶりに下落いたしました。」は軽視できないと感じている。

３Ａでは新築大型物件の供給も少なくなってきており、大きな曲がり角を迎えたのかもしれない。

３Ａ以外での注目物件は三井不動産レジデンシャルの「パークコート浜離宮ザタワー」。565戸の大型プロジェクトです。
公式ホームページはこちら

ところで、都内で泊まるホテルはコンラッド東京と決めている。（自分でそう思っているだけで、実際は諸事情により、それ以外にはもよく泊まるが）

その理由は浜離宮と海を臨む眺望。
ホテルの質としてはリッツカールトン東京の方が好きで、飲食店はリッツカールトン東京によく行くが、眺望はただ遠くが見えるだけで全然面白くない。

パークコート浜離宮ザタワーも、そんな景色なら、大きな価値を感じる。

「浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業」の一環として開発されるようで、そう聞くと、「なんだ浜松町か」となんとなくがっかりしてしまうが、実際は汐留の外れ、という感じの場所。

ここのブログに工事途中の様子の写真が載っていますね

当然３Ａのタワーマンションよりは安いと思うが、汐留ツインパークスは中古でもやたら高値で売りにでているし、どの程度のプライシングなのか？
マンション価格が本当に一服するかどうか、三井がこのマンションにどのような値を付けるかは大きな参考になるだろう。

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ザ・ウエストミンスター南平台

ロンドンの不動産投資会社グロブナ―。海外での活動は詳しく知らないが、2012年に日本を投資対象にしたファンドを組成したりで、我が国での存在感が増してきてますね。
私のグロブナ―の印象は「グロブナープレイス神園町」に代表されるハイエンド物件のディベロッパー。すごいよね、あの物件。自動車を運転していて、よく前を通るけど、まるで代々木公園の中に家があるかのごとく絶好の立地。エクステリアも最高級な仕様。
レインズで売却物件を見かけるが、神園町としては驚愕の強気価格。それも十分納得の仕様と周辺環境である。
中には入ったことないけど、ネットで見てみるとやはり高級感のあるモダン路線でカッコいい。リンク：グロブナープレイス神園町の情報
景観・眺望は長期間に分かって保証され、周辺の供給数の少なさからしても資産価値は長く保つだろう。ただ、その予算があるなら、神園町よりももっとよい地ぐらいの物件に目が行く人も多いだろう。周辺には高級マンションそんなにないし、ちょっとバランスが悪いかもしれない。
家の前のあのバス通りがもう少しカッコよければ最高なんですけどね。
そんなわけで、グロブナーの物件は常々気になっていたところ、グロブナ―が手掛ける「ザ・ウエストミンスター南平台」の案内が届いた。


公式サイトを見ると、平成16年築、売買仲介手数料をいただきます、との記載。リノベーションをして売り出している、ということだろうか。
現在（2016年2月20日）、ウェブサイトで販売住戸とされている物件が2戸。小さい方が128平米で22,600万円。最近の新築物件の価格からすると、そんなに高く感じない。
場所は南平坂のある通り。たまに前を通っているが、気にしたことはなかった。
今度前を通ったらどんな状況なのか確認しておこう。

2017．8．29追記
グロブナー関連について新しい記事書きました（→リンク：またグロブナーと三井不動産という組み合わせのオパス有栖川）

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ブランズ渋谷常盤松

渋谷区東四丁目交差点。
南青山７丁目交差点から来ても、恵比寿方面から来ても、急坂の下、窪地になっている場所にある。
風水に全く関心がないが、いかにも運気が悪そうな場所だ。

そしてなにより、オウム真理教東京本部、マハーポーシャ本社ビルがあった場所として、周辺住民のみならず、多くの人に記憶されているというのも、いまいち運気が低く感じてしまう理由の一つ。
オウムの本部というだけならまだしも、ビルの前で、人が刺されて、殺されてますからね。しかもテレビカメラの前で。

すごい負の力を持っている場所なんじゃないかと。
パワースポットの逆バージョンという感じ。

そんな運気の悪い東四丁目交差点の付近には、運気が上がりそうな地所がある。常陸宮邸だ。
都心部では貴重なもっさりした緑である。

その常陸宮邸の向かいに建つのが東急不動産「ブランズ渋谷常盤松」。

公式サイトリンク

北側の窓からは常陸宮邸の緑の借景が見えるはず。広さは70平米台～、価格も1億円～、という久しぶりに見る弱気な価格設定。まあ、そういう値段の部屋は眺望が悪いとかだと思うけど。

やっぱり駅から遠いからねぇ。個人的にはそういう立地の方が住むにはいい場所だと思うが、やはり売却する時のことを考えると、駅から遠い物件は弱気にならざるをえない。

東京研修センター、国際友好会館という某巨大新宗教関係の施設があったり、癖のある場所で玄人向けだけど、値段からするとお買い得な気はする。

エントランスへのアプローチは長くとっていてかっこいいね。

近隣の積水ハウス、グランドメゾン表参道の記事はこちら

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パークコート神宮前一階（ケイスケマツシマ）

三井不動産が原宿の外れ、喧噪から離れた場所に作った定期借地権マンション「パークコート神宮前」。一等地の大型物件（385戸）ということもあり、隈研吾を起用したり、かなり気合の入った物件だ。
最近、一等地の定期借地権のマンションが増えてきて、中古物件の価格推移がどうなるか、楽しみに観察している。ガーデンフォレストなんかもできてからしばらく建ったので、未入居ではない物件も売りに出始めてるしね。でも、不動産のマーケットがちょうど上り坂と重なったので、分譲後価格を上回る売り出し価格のものばかり。高級定期借地権マンションの資産価値の真価が問われるのは、まだ先だろう。不動産マーケットが落ち着いたとき、どうなるのか、興味深い。

その中のテナントとして入ったのがレストランアイ。当時、昼に訪問したが、大きな窓から豊富な採光がある気持ちのよいお店だった。そのレストランアイがケイスケマツシマとしてリニューアル。リニューアルの理由は不明。
リニューアル後しばらく経ち、お店の雰囲気も落ち着いた頃合だと思う。スタッフのサービスもこなれてきた頃だと思ったが、サービススタッフのレベルがどうも低い。たまたま私についた担当の問題なんだと思うが、客単価一万円を超える店でサービスでムラがあると残念である。
一方で料理は演出を凝るなど、よく工夫がこらされていて、楽しい。
特に記憶に残った皿はフォアグラのラビオリ。目新しいサービスではないが、席に運んでから目の前で黒トリュフを削ってくれる。やはりこのスタイルは香りが立つ仕掛けとなっていて楽しい。
他の料理もよく工夫がこらされていて、唸る皿は少なくない。厨房の意識の高さが伝わるだけに、スタッフのレベルの低さが気になった。頑張ってはいると思うが、プロだから結果が全て。フロアにはがんばってほしい。
ワインは事情によりグラスで済ますことになったが、一杯1400円だった。
グラスワインで済ませたこともあるが、料金は二人で2万5千円。サービススタッフが少し残念だったことを踏まえてもコストパフォーマンスには優れると言える。
レストランの評価には関係ないが、自分の住むマンション内に飲食店があるというのは嫌だな。

KEISUKE MATSUSHIMA （フレンチ / 原宿駅、明治神宮前駅、北参道駅）
夜総合点★★★☆☆ 3.7

積水ハウスのグランドメゾン表参道

我が国でグランメゾンと言えば、レストランとして求められる機能とスタッフが全て揃ったフランス料理店を意味するだろう。グランドメゾンじゃなくて、「グランメゾン」。フランス語的にはどうなのよ？という気もしますよね。
銀座のフレンチレストランのブログでも、この言い方についての考察がなされていますが（→リンク）、世の中、こういうのって結構ありますよね。 フランス語の教科書的には「グランドメゾン」なわけですが、個人的には、最後の子音を発音しない方がフランス語っぽく聞こえるし、そのまま広まったのではないかと思います。
そんなGrande maisonをブランド名にしたのが、積水ハウスのマンションシリーズ「グランドメゾン」です。さすがに大手企業がブランド名にするのだから、然るべきチェックはしたと思われます。まあ最近、大手でも仕事が結構ずさんだということが明るみにでるケースも多いですけど・・
積水ハウスはＪＶを除いた全てのマンションをこの「グランドメゾン」でやっているようですが（多分）、超一流物件こそないものの、立地にもよるが、どれもそこそこの高級感があるものが多い。
今回、新たに建設が発表されたのが、こちらグランドメゾン表参道。 表参道と言っても、表参道駅から徒歩10分程度というだけで、表参道そのものには近くない。むしろ、駅から見て反対方向で、六本木通りに近いエリア。それでも「表参道」と名付けたのは、マーケティングによるものでしょうが、ネーミングっていうのは難しいですねぇ。
前面道路はタクシー等も比較的通る片側一車線の道。その道を挟んで向かいは青山学院という立地。となりが学校というのは、ある意味安心だが、国立の一橋大学のように緑が広がっているわけではなく、景観としては微妙。
周辺は静かなエリアで、住環境としてはよいのではないか。アドレスが港区南青山ではなく渋谷区渋谷なので、南青山アドレスに拘る人とか、青南小学校の学区に拘る人には少し残念ですね。
まあ、芝浦あたりに行くと、「港区」アドレスがいい！という人がいるんでしょうけど、さすがにこの立地で「港区」じゃないと嫌だ、という人はいないと思いますけどね。ただ、隣は国内有数のブランドアドレス「南青山五丁目」ですからね。もちろん、その分お値段にディスカウントがあると思います。
南青山5丁目、常磐松では高額物件の供給が続きますが、どれも戸数はそれほど多くなく、どれも人気が出そうです。この物件は、それらに比べたら若干手頃な価格になるのではないでしょうか。価格発表が楽しみです。
裏側の看板こちらも裏側から

2016年1月追記

送られてきた書類を見ると、エントランスは接面道路二つのうち、交通量の少ない静かな方の道路になるみたいですね。裏だと思っていたら、逆が裏だった。なるほど。
エントランス側の方が高台だし、雰囲気はいいですね。

その他の不動産の記事はこちら
近隣で販売中のブランズ渋谷常盤松の記事はこちら

パークコート赤坂ザタワー

パークコート赤坂ザタワーというタワーマンションが赤坂四丁目の静かな場所にある。

近くではパークコート赤坂檜町ザタワーが建設中で、その検討のためには、こちらの中古を見ておくのも参考になるだろう。→パークコート檜町ザタワー公式サイト

「パークコート」は、三井不動産レジデンシャルのマンションのブランドの一つ。三井の最高峰、パークマンションに比べれば、分かりやすい豪華さはなく、控えめでモダン、都会的ななデザイン。もっともパークコートは大規模物件が多いから、パークマンションみたいなデザインだと威圧感がありすぎるというのもあるだろう。また、控えめ、とは言っても無作為に選んだ日本人100人中95人は超高級マンションだとすぐに感じる上質感はあると思う。

大規模な都心部のパークコートといえば、パークコート神宮前、パークコート麻布十番ザタワー、パークコート六本木ヒルトップなどがあり、それらの中古価格を見ていると、資産価値としての評価は高く、投資対象として関心をひく。

パークコート赤坂ザタワーは、赤坂四丁目の高台と赤坂見附の低地にかかる立地に建つ地上43階のタワーマンション。三角形の形が特徴的。

廊下は、濃い色で、照明も控えめなのでかなり暗い。

石畳の車寄せにはポーターがおり、サービスが8時～22時まである。

ポーターも含め、スタッフのホスピタリティ精神は高い。

変に今風なものもなく、築20年くらいはきれいなままで、資産価値を保っていてもおかしくないと感じるマンションだ。

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プラウド恵比寿南

野村不動産からプラウド恵比寿南の案内が届いた。→プラウド恵比寿南公式サイト

恵比寿南は、アメリカ橋、恵比寿駅、鎗ヶ崎交差点を結ぶ三角形のエリア。恵比寿南マンションと言えば、アメリカ橋のそば、丘の上にそびえたつ三井不動産レジデンシャル「パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス」、そして閑静な場所に建つ野村不動産「プラウド恵比寿」がまず思いつく。金曜日・土曜日に入ってくる三井や野村の新聞折込チラシを見る限り、二つとも高値で取引されてようだ。閑静だとか、丘の上だとか、住まう場所としての品格がある物件は、やはり長期に渡って安定した資産価値を保つ。この二つが恵比寿南のブランドを牽引している感じ。

さて、今回案内のあったプラウド恵比寿南。立地はカルピス本社の向い、坂の途中。途中といっても、坂下という感じで、パークコート恵比寿ヒルトップやプラウド恵比寿とは違う雰囲気になるだろう。古びたピーコックやスナックが入ったビルがはす向かいで、周辺は雑居ビル、ラブホテルやキャバクラ、ヘルスにも近く、高級感は出しにくいだろう。立地の格式よりも、恵比寿駅徒歩3分のプラウドとという利便性＋ブランド、という面を強く押し出す営業になると思う。そういう意味では、比較対象は自衛隊横の坂下という立地の恵比寿パークハウスだろう。

戸数は全部で50戸。プラウドで50戸だが、共用部は簡素になると思う。もちろんプラウド松濤とかの例はあるけど、この立地ではそこまで高級感は出さないだろう。
階数は13階。坂下といえども、上層階なら遮るものはなさそうな感じ。前の道路は広いし、カルピスも道路から少し奥に建ってるから、西側は低層階でも、眺望はそんなに悪くはないと思う。

送られてきた図面を見て気になったのは、柱が部屋の中に入り込んでいること。おかげで100㎡でも形が歪になっており、坪単価は割り引いて考えることになりそう。

予告物件概要によると、一番小さいのが55㎡の1LDKになりそうだ。

以上を踏まえると、恵比寿駅徒歩3分のプラウドにしては割とフレンドリーな価格になるそうな気もする。価格次第では賃貸用に購入してもよいかもしれない。

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ザ・パークハウス グラン 南青山(2)

パークハウスグラン南青山は相当な高倍率での抽選となったようだ。リンク：三菱地所レジデンスのプレスリリース

販売戸数20戸に対して193件の登録。立地の稀少性、財閥系大手分譲、100戸超の規模（と言っても101戸だが）。唯一無比で、ほしい人はいくらでもほしい、という可能性がある物件だ。結果的にそういう人が多かった、と解釈してもよい。

人気になった理由として、三菱地所レジデンスのプレスリリースでは、「稀少性の高い立地」「住まいとしての品質」「暮らしのサポート」が評価されたと言っているが、少なくとも後者二つについては、この価格帯なら特別豪華ではないと感じる。（最近、たいした物件でもないのにやたら価格だけ強気な物件もありますが・・・）

これは、やはり、これは価格設定が安すぎたのではないかと思う。自己居住用と投資用の割合はどのような感じだろう。

パークハウスグラン南青山は、南青山五丁目という立地の稀少性を盛んにＰＲしていたが、最近自宅に案内が来ていた三井不動産レジデンシャルのTHE UPPER RESIDENCEも徐に見てみたら南青山５丁目だった。なんだ、稀少じゃないじゃん、と一瞬思ったが、物件概要に「既存建物建築年月：平成4年3月」とあるので新築分譲というわけではないようだ。地図で確認してみると、ミノッティが入ってるあれのことか？いずれにしても、こちらも価格次第では立地の稀少性からして人気になりそう。パークハウスグラン南青山と比べ、どのくらいの価格差なんですかね。

こんな調子なら、パークコート赤坂檜町ザタワーは、かなりの強気になるだろうな。最上階の物件とかどういう価格になるのか、ほとほと呆れる価格設定を期待している。それにしても、パークコート赤坂檜町ザタワーのウェブサイトは、無駄にポップだ。一体どういう顧客層をイメージしてこんなウェブサイトにしたのだろう。

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ザ・パークハウス グラン 南青山（１）

南青山豊田パークマンションの横にある三菱地所レジデンスの青山ギャラリーで案内しているザ・パークハウスグラン南青山。 （公式ウェブサイトはこちら）

ザ・パークハウスグランと言えば、パークハウスの最高級シリーズとして華々しい船出をするはずが、大チョンボとなったザ・パークハウスグラン高樹町のイメージが強いが、現場の職人の確保にはどこも苦労しているだろうし、どこも似たような状況なのだとは思う。同時期にグランメゾン白金の杜でも程度こそ違うが似たような問題が発生したわけだし。

その筋では有名なブログ「港区マンション探訪」には「ザ・レジデンス三田で工事ミス多発か？」という記事もあるし。

さて、本物件はなにしろ立地がすごい。フロムファーストの奥、かつて南青山住宅があった場所で、商業地に隣接していながら閑静な理想的な立地。駅からも近い。これ以上の立地はなかなかない。近隣のプレミスト南青山はかなりかっこよい佇まいだし、三菱地所も気合を入れて作るでしょう。ブライダル施設にならなくてよかった・・・

本物件は6月14日までが受付、15日が抽選となっている。大半が地権者住戸で分譲は約20。ただ、最近の不動産マーケットからすればそこまで高いとは思わないが、さすがに2億円超が分譲の中心価格帯となるとどうか。パークマンション三田綱町と比べると（タイミングも踏まえれば）安く感じる気もするし、どの程度の人気になるのか気になる。

こちらはパンフレットの写真。説明文には英語も併記しているが、営業の本音としては中国語も併記したいだろうな。

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